2万+的地价，4万+的房价，常州楼市未来格局超乎想象！

2020年，注定是常州楼市值得载入史册的一年。
从2月的市场停滞，到3月后的一路打破周期，全面开挂，走出了与往年完全不同的独立行情。
地市方面：
3月，湖塘绿地峰云汇北侧地块成交楼面价14884元/㎡，容积率1.5，创区域新高！
4月，天宁杨班村地块成交楼面价成交楼面价19793元/㎡，容积率1.2-2，创常州新高！
8月11日，青龙2-1地块公告挂牌，起拍楼面价20009元/㎡，容积率1-1.2，创历史新高！
房市方面：
2020年5月，南广场·九洲玺项目5幢、6幢备案公示价格出炉。其中，5号楼备案均价40988元/㎡，6号楼备案均价43899元/㎡！
2020年7月，天宁杨班村地块传来动工消息，项目未来将打造成德商“天玺系”产品，价格有望创下区域新高！
2020年8月，钟楼区曙光地块规划出炉，项目定位为蓝光“黑钻系”产品，锁定常州首席高端项目，未来售价同样直指区域天花板！
在这样一个历史节点上，分析师接收到的最多的购房者感慨就是：
1、常州的房价真的越来越贵了啊，还买的起房吗？
2、现在是常州买房的好机会吗？感觉2万多的房子是真香啊！
分析师今天就带大家回顾一下这两年常州的地价和房价趋势，为大家带来更理性的一个判断方向。

1

2018年5月，在常州土拍历史上，是有纪念性意义的。
5月20日，湖塘淹南1号地块成交，成交楼面价10933元/㎡。
这块地的关注点在于，第一，这是全常州出现的首幅经营性宅地；第二，这也是土拍重启之后，常州中心区域首幅容积率低于1.5的宅地。
至此，2018年常州共诞生了6幅万元地。2018年的市场热度集中在上半年，7月开始市场进入横盘，导致部分万元地项目在产品打造上趋于保守。
如德信佳源·君宸府及佳源·悦府项目，最终选择了以毛坯产品入市。在溢价空间上做出了较大的让步，这也是万元地中，少数的房价没有突破2万元/㎡的项目。
整个2018年，常州销售均价在2万元/㎡以上的项目仅有三个。分别为龙城金茂府、巨凝金水岸及龙洲伊都。
龙洲伊都于2018年7月售罄，整个2018年仅有最后一栋房源推出，2018年的成交均价20700元/㎡。
龙城金茂府2018年首开，2018年成交均价21286元/㎡。也是常州首个成交均价突破2万元/㎡的项目。
这个时间段，常州首批认识到房价要呈现阶梯式上涨的购房者，抢占了高端市场的先机。龙洲伊都最后一栋楼的抢购热潮，就足以说明问题。

2

就在大家以为2018年下半年的横盘会持续的时候，2019年农历新年过后，常州楼市行情迅速回暖。

也正是在这样一个市场契机下，2108年成交的两幅万元地项目相继首开。这就是位于红梅板块的旭辉铂悦天宁和位于青龙板块的花语江南。

同样是23000-25000元/㎡左右的首开价格，同样是极具产品力的项目。在当时，还是让购房者稍稍有些踌躇的。

与此同时，常州也迎来了属于2019年的土拍行情。

2019年4月18日，钟楼区怀德板块时代超市地块成交，楼面价15665元/㎡。创下了当时的地价新高，这个地价记录保持了一整年。

随后，2019年共诞生了5幅万元地。

值得一提的是，2019年同样又有两幅容积率为1.5的万元地诞生，分别为淹南2号地块（春秋金茂府）及龙湖原山南侧地块（印山风华）。

进入2019年下半年，随着土地供应计划的基本完成。土拍的推动作用开始减弱，市场的热度开始下滑。但一部分高端项目，依然在下半年进入市场，创造了逆势行情。

2019年8月，常州的第一幅万元地项目，新城璞樾春秋首开，首开价格29000元/㎡，同年9月推出的别墅产品均价约37000元/㎡。

2019年8月，常州当时的“地王”项目怀德誉隽首开，首开价格28000元/㎡。

2019年11月，常州房价的天花板项目，南广场九洲玺首开，首开价格34000元/㎡。

同月，位于怀德板块的嘉宏江左风华项目首开，首开价格30300元/㎡。该项目于2020年初推出了别墅产品，均价41000元/㎡左右。

高端市场呈现出两个趋势，第一，低密项目增多，且越来越着眼于产品提升；第二，各区域房价天花板频创新高。

整个2019年，常州有15个项目住宅成交均价超过了2万元/㎡。同时，还有16个项目住宅成交均价在1.8万元/㎡-2万元/㎡之间。

而这个时候，再回头看年初的2.5万元/㎡左右的项目，购房者的接受度已然大幅提高。

3

2020年的热度我们在文章开头就提到了。

整个2020年，截止到目前为止，共成交了15块万元地。常州已经有14个板块出现了万元地，其中有三个板块的地块楼面价突破了1.5万元/㎡。另外，明日待成交的青龙中学地块，地价也已破万元，坐稳了本年度第16幅万元地的席位。

2020年8月，常州土拍历史上再度迎来一个全新爆点。天宁区青龙板块的青龙2-1地块于8月11日正式公告挂牌，起拍楼面价20009元/㎡，容积率1-1.2。

这幅地的挂牌，引发了市场热议。首先，常州的地价真的值得这么高吗？其次，既然是1.2的容积率，产品体系不一样，对周边市场会有影响吗？
在挂地公告出来的时候我们就讲过了，这块地楼面价高的主要原因还是因为容积率低。回头看2018年淹南1地块为什么能第一个突破万元/㎡，也是因为容积率低。
至于对周边市场的影响如何，在青龙板块区域内，最大的影响就是未来的居住区域圈层的大幅提升。
整个青龙板块紫荆公园片区，除了青龙苑之外，其他全都是高端居住区。
而青龙2-1地块除了地块本身的超低容积率之外，周边待推地块容积率都在1.1-1.2。
这与当时的淹南板块的形成模式是如出一辙的，淹南板块随着春秋金茂府今年二季度的入市，板块价格已经突破3万元/㎡。
青龙2-1地块以及周边地块相比于淹南板块，容积率更低，位置更为靠近核心。又因一条东经120路，与恐龙园板块融为一体。恐龙园板块印山风华也于今年一季度首开，项目均价在33500元/㎡左右。
而这两个板块的一体化格局，未来肯定会形成一个规模更大的塔尖板块。
从这三年来的房市、地市行情，我们可以清晰的看到几个趋势：
1、各个板块随着地价的提升，新入市项目价格只会越来越高；
2、各区域的项目产品力确实都在提升，好的项目越来越多；
3、截止到目前为止，常州主城80多个主力在售项目，均价超2万的依然只有20个左右。大部分项目依然能满足首置、首改的置业需求，但板块选择面正在逐步减少，而且一旦今年的万元地逐步入市，2万元/㎡的房源将急速增加。

回望这三年，现在的常州，真的是年年看房，年年“真香”。无论如何，买房还是要趁早。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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